Riskli Yapıların Kentsel Dönüşümünde Arsa Sahiplerinin Hukuki Statüsü: Tüketici mi? Yatırımcı mı?

Stj. Av. Beyza DOĞAN - Av. Canset YILDIZ

Riskli yapılar hakkında kentsel dönüşüm mevzuatından doğan zorunlu sebeplerle yüklenici firmalarla imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin hukuki statüsüne göre görevli mahkemenin tespitindeki güçlükler ve içtihadî çelişkiler sonuçsuz yargılamalara sebebiyet vermektedir. Davaya bakan mahkeme görev hususunda kesin bir yere varmadığında, işin esasına girilmesi yıllar alabilmektedir. Bu durum tarafların, özellikle de arsa sahiplerinin mağduriyetini katlamakta, hak arayışındaki bu kişiler açısından izahı ve anlaşılması güç yargısal süreçlere sebebiyet vermektedir.

Arsa Sahibi Haklarını Sürüncemede Bırakan Vasıflandırma Sorunu Çözüldü Mü?

Kentsel dönüşüm mevzuatının kamu gücü kullanıyor olması, arsa maliklerini bilmedikleri ve ciddi bir güç eşitsizliğinin olduğu belirsizliklerle dolu bir sürece itmektedir. Türk tipi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulama sıklığı itibariyle umumun aşina olduğu sanılan bir akit olsa da borca aykırılık halinde yüklenici firmaların basiretsizliği yahut kötüniyeti sebebiyle uğranılan zararların tazminindeki güçlük ve tatminsizlik her zaman bir risk olarak arsa sahiplerini tehdit etmektedir. Sözleşmelerin heyecanla akdedildiği evrede ihmal edilen hususlarla ikinci bir çıkmaza, hukuki sorunların pençesine düşen arsa sahipleri, son derece teknik hukuk gerekçeleri içeren mahkeme kararlarını anlamakta zorluk çekmekte, uzun yargılama süreleri ve çatışan kararlarla ümitsizliğe sürüklenmektedir. Bu sözleşmelerin ifasına başlanmadan mülkiyeti devreden işlemlerin tesis edilebiliyor olması sözleşmede daha çok ahlaki bir yükümlülük olarak beliren ahde vefâ ilkesine sadakati hayati öneme taşımaktadır. Mülkiyetin devrine imkan veren hukuki durumun yol açtığı mağduriyetler çözülmeden hak sahipleri için tamamen yabancı bir konu olarak mahkemelerin yargılama görevine ilişkin usuli konularla sürecin etkinliği daha da azaltılmaktadır.

Kentsel dönüşüm kararları sebebiyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapan arsa maliklerinin açtığı davalar yönünden bu kişilerin tüketici olarak nitelendirilmesi halinde tüketici mahkemesi, yatırım saikiyle hareket eden kişi olarak nitelendirilmesi halinde ise asliye hukuk mahkemesi görevli olmaktadır. Mahkemelerin vaka bazında bu nitelemedeki görüş ayrılıkları görev uyuşmazlığının kaynağını teşkil etmektedir. Uyuşmazlık kentsel dönüşüm mevzuatı sebebiyle zorunlu olarak girilen sözleşmeleri kapsamaktadır. Bu tarz bir zorlayıcı etki olmadan akdedilen sözleşmelerde hak sahibi olan arsa sahipleri açısından asliye hukuk mahkemelerinin görevinde bir niza bulunmamaktadır.

Mahkemenin arsa sahibinin hukuki statüsünü hangi kriterlere göre belirlediği hususunda ve bundan kaynaklı görev uyuşmazlığının çözümüyle ilgili karar alan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 2026/23 E. 2026/496 K. sayılı kararı ile usul kuralları sebebiyle düğümlenen yargılamaları çözümleme çabasındadır. Bu yeni karar üzerinden arsa sahiplerinin hukuki statüsünü aktarmaya çalıştık.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu’nun 2024/8 E., 2024/11 K. Sayılı Kararı

Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin başvurusu üzerine farklı yer bölge adliye mahkemelerinin farklı hukuk dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlığın bulunduğu tespit edilmiş, ana taşınmazın kentsel dönüşüm suretiyle yeniden yapılması hususunda yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bağımsız bölüm malikinin tüketici olmadığı ve uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözülmesini esas alan Bursa Bölge Asliye Mahkemesi 4. ve 10. Hukuk Dairelerinin görüşü benimsenerek, 5235 sayılı Kanun’un 35/3-4 maddesi uyarınca farklı Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk daireleri arasında çıkan uyuşmazlığın giderilmesi için dosyanın Yargıtay'a gönderilmesine oybirliği ile karar verilmiştir.

Yargıtay’ın Karar Gerekçesi

Başvuruyu inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2026/23 E. 2026/496 K. sayılı kararında çözülmesi gereken uyuşmazlığı; 6306 Sayılı Kanun kapsamında yer alan riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda bağımsız bölümü bulunan malikin, yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hukuk yargılamalarında, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) uyarınca tüketici konumunda olup olmadığı ve sonuca bağlı olarak görevli mahkemenin belirlenmesi olarak tespit etmiştir.

Yargıtay’ın bu kararına göre sözleşme alacaklısı arsa maliki hangi durumlarda 6502 Sayılı TKHK kapsamında tüketici sayılabilecektir?

6502 Sayılı TKHK; tüketici kavramını “Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi'' olarak tanımlamaktadır. Aynı kanuna göre tüketici işlemi ise; ''Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi'' ifade etmektedir (TKHK m. 3/1-l). Görüldüğü üzere, inşaat sözleşmelerindeki gibi bir sonuç ortaya çıkarma vaadi içeren eser sözleşmeleri de tüketici işlemi içerisine alınmıştır. Ancak burada her türlü eser (inşaat) sözleşmesinin otomatik olarak tüketici işlemi olarak kabul edilmesi söz konusu olmaz; sözleşmenin edimler ve kazançlar açısından incelenmesi gerektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; arsa sahibi mülkiyet hakkının bir kısmını veya tamamını yükleniciye devrederek kişisel/ailesel ihtiyaçlarını karşılama saikiyle, inşa edilen yapının bir kısmına sahip olmayı amaçlar. Dikkat etmek gerektir ki arsa sahibi devrettiği mülkiyet hakkına karşılık birçok konut niteliğinde bağımsız bölüm veya işyeri alıyorsa, artık burada arsa sahibinin kişisel/ailesel ihtiyaçla hareket ettiğinden söz edilemez. Dolayısıyla bu uyuşmazlıklarda arsa sahibinin ticari saiki öne çıkabilecektir ve tüketici statüsünden bahsedilemez. Buna göre görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesi olacaktır. Diğer yandan; 6306 Sayılı kanun kapsamında riskli yapı statüsü alan ve zorunlu olarak kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan yapıların yerine yenisi yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında arsa sahibinin hukuki statüsü tamamen değişmektedir. Burada arsa sahibi mülkiyeti devrederken zorunlu olarak yıkılan yapının getirisi olarak doğan konut veya işyeri ihtiyacının giderilmesini amaçlamaktadır. Riskli yapı statüsüne alınan binada konut amaçlı kullanıma tahsis edilen bağımsız bölümü bulunan kat maliki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği inşa edilecek yeni taşınmazda, yaklaşık olarak kendi konutuna denk yeni bir konut niteliğini haiz bağımsız bölüm elde etmektedir. Böyleyken elde ettiği bağımsız bölümler açısından arsa sahibinin ticari veya mesleki amaçlarla hareket ettiği söylenemeyecektir. Bu itibarla riskli yapı statüsünde yer alan taşınmazların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu olmaları durumunda doğacak uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğunu kabul etmek gerekir.

Görüldüğü üzere Yargıtay; görevli mahkemeye karar verirken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibinin somut olaydaki durumu üzerinden hangi amaçla hareket ettiğine göre hukuki nitelendirme yaparak uyuşmazlığı çözüyor. Bu durumda ilgili kriterleri iki başlıkta toplayabiliriz:

Arsa sahibinin 6306 Sayılı kanun kapsamında riskli yapı statüsüne sahip bir taşınmaz için mi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı,
Arsa sahibinin sözleşmeyi yaparken mesleki veya ticari bir amaçla hareket edip etmediğidir.

Bu kriterlere göre Yargıtay 6. Hukuk Dairesi; 6306 sayılı Yasa gereği, riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malikin yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca tüketici konumunda olduğuna ve uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemelerinin görevli olduğunu içtihat ederek uyuşmazlığı gidermiştir.

Kararın Eleştirisi

Öncelikle belirtmek gerektir ki bu karar arsa sahipleri lehinedir. Çünkü sözleşmenin tüketici işlemi kapsamında değerlendirilmesi tüketici lehine hükümleri içeren TKHK ve ilgili mevzuat ile tüketici lehine muhakeme kurallarının uygulanması anlamına gelmekte, yargılamaların tüketici hakları merkezinde, karşı taraf yüklenicinin yükümlülükleri dahilinde sürmesini temin etmektedir. Pek çok hak ihlalinin gerçekleştiği ve arsa sahiplerinin hesabını sormakta güçlük çektikleri bu tip bir sözleşme serbestisi alanında arsa sahiplerini koruyucu herhangi bir değerlendirme ve içtihat adalete hizmettir.

Öte yandan kararın ele alınış biçimi ve gerekçelendirme mantığına bakıldığında arsa sahiplerinin yıkım öncesi konut veya işyerine denk bir taşınmaz elde edilmesi halinde tüketici olarak kabul edilmesi, bunu aşar şekilde (örneğin iki konut bir dükkan gibi) ticari kazanç anlamına gelmeyecek olsa da önceki durumuna da denk olmayan, arsa sahibinin ekonomik düzeyini artırır nitelik ve kapsamdaki kazanımlarındaki durumunu yine belirsizleştirmektedir. Çünkü bu içtihadı rehber edinen ancak hak temelli düşünme yapısı zayıf olan mahkemeler arsa payına tekabül edecek ve önceki vaziyete denk kabul edilecek kadar kazanıma odaklanacak, arsa malikinin bağlama göre mülkiyet hakkından beslenen maddi ve manevi varlığını geliştirme hakkını ihmal edebilecektir. Bu nedenle yüksek yargının bir uyuşmazlığı giderme iddiasıyla kurduğu içtihat içeriklerinin yalnızca kavram matematikselliği içinde ve başvuruya konu somut olay özellikleriyle sıkı sıkıya bağlı olacak düzeyde değil, bunun üzerinde daha geniş olasılıklara uygulanabilir hak ve yükümlülük temelli muhakemelerde bulunması beklenir. Bu açıdan riskli yapı kararı sonrası haline münasip konuta/işyerine erişen kişinin görev uyuşmazlığı riski azalsa da aynı kişisel/ailesel sebeplerle sürece katılan ancak önceki durumuna görece ekonomik avantaj elde eden kişinin açtığı davaya asliye hukuk mahkemesinde bakılarak bu kimsenin tüketici yargılamalarının avantajından mahrum bırakılması, mülkiyet hakkına bağlı maddi ve manevi varlığını geliştirme hakkının içtihad eğilimi sebebiyle kısıtlanması söz konusu olabilecektir.