Av. Canset YILDIZ

Boşanma süreci sadece taraflar arasındaki evlilik bağından kaynaklı maddi-manevi birliği sonlandıran bir hukuki süreç değildir. Tarafların boşanmaya azmetmeleriyle birlikte çeşitli hukuk dallarında pek çok çekişme konusu meydana geliyor. Bu durumda kişilerin aldığı hukuki hizmetin sadece aile hukuku alanında değil çeşitli durumlara göre miras, taşınmaz, kişi hakları (kişiler hukuku), hatta ticaret hukuku, fikri mülkiyet hukuku gibi spesifik dallarda dahi yeterli yetkinliğe ve kapsayıcılığa sahip olması gerekebilir. Bu olasılıklara göre ortaya çıkabilecek sorunlardan birisi de evlilik birliği içerisinde kiralama yoluyla birlikte ikamet edilen evdeki kiracılık haklarının boşanma sürecinde akıbetinin ne olacağıdır. Bu yazıda içler acısı bir örnek vaka üzerinden bilgilendirme yapmayı amaçlıyorum. İçler acısı diyorum, çünkü dört yıllık bir hukuki sürecinin çeşitli davalarla yanlış yönetilmesinden kaynaklı olarak boşanmış eş kira ödemesine rağmen 1 milyon TL ye yakın bir ek zarara uğramış durumda. Ve elbette bu zarar uğrayan tarafın sorumluluk davasıyla birlikte, açık ve ısrarlı özensizliğinden dolayı rücuen avukatı da sorumlu olacak. Şimdi bu zarar tablosunu adım adım inceleyelim: 

Kiralananda ikamet eden çiftlerin boşandığını öğrenen kiraya veren, bu yeni durum karşısında otomatik bir dürtüyle kira bedelini güncel piyasa değerine yükseltmek veya kiracı değişikliği istemek, yani taşınmazı tahliye etmek istemektedir. Burada kiraya verenin beklentilerini tümüyle görmezden gelmek çatışmanın temel çıkış noktasıdır. 

Kira sözleşmesinin kurulmasına ilişkin hüküm ve kurallarla kira sözleşmesinin evlilik birliğinden kaynaklı olup aile hukuku dışındaki sonuçlarını muhakeme etme beceri ve yükümlülüğü avukatın üzerinde olduğundan boşanmak üzere danışma görüşmesi yapan kişinin müşterek konut bakımından aydınlatılması gerektir. Bu anlamda eşlerin birlikte ikamet ettikleri son konut kiralık ise ortak konutta kalacak olan eşin kiracılık vasfının hukuken incelenmesi gerekir. Buna göre daha önce çiftlerden birinin kiracı olduğu eve diğer eşin yerleşmesiyle veya evlilik içinde eşlerden biri tarafından tek başına kiralanan evin kira sözleşmesinde imzası olmayan eşin kiracı olması belirli şartlara bağlıdır. Bu şartlar gerçekleşmediyse kira ödemeleri diğer yasa hükümlerine uygun yapılsa bile o eş kiracı vasfını kazanamaz. Bu nedenle boşanma sürecini yöneten avukatın bu konuda uyarı yapması ve bunu belgeleyebiliyor olması beklenirse de bu yükümlülük esasen boşanma sonrası kira sorunlarının teslim edildiği avukata aittir. 

Bu örnek vakada çiftlerin boşanmasına ilişkin mahkeme kararı, taşınmazdan ayrılan eşin imzaladığı kira sözleşmesi açıkça sonlandırılmadan 20/07/2020 tarihinde kesinleşiyor. Kira sözleşmesinde imzası bulunmayan, sözleşmeye taraf olmak için gerekli işlemleri de yerine getirmemiş olan diğer eş ilgili taşınmazda oturmaya devam ediyor. Boşanmadan haberdar olan ve kira sözleşmesinde imzası olan eşin taşınmazdan ayrıldığı bilgisini alan kiraya veren ise, oturmaya devam eden diğer eşe taşınmazda kiracı vasfı bulunmadığını, çıkması gerektiğini ya da güncel kira bedeli üzerinden yeni sözleşme imzalamayı öneriyor. 

Hukuken kira sözleşmesine taraf olmayan eş avukatı tarafından bilgilendirilmediği için kiracı olduğu inancıyla ve kira bedelini de eski eşinin kurduğu sözleşme şartlarına uygun olarak ödemek suretiyle beş yıl boyunca hak sahibi olduğunu sanarak taşınmazda oturmaya devam ediyor. Bu sürede her iki taraf bazı davalar açıyor:

Kiraya veren, uyarı ve ihtarlara rağmen evde oturmaya devam eden -sözleşmeye taraf olmayan- eşin tahliye olmayacağını anlayınca, boşanmanın gerçekleşmesinden dört yıl sonra kendi avukatına danışıyor ve bu avukat “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davası açıyor. Bu davası ihtiyacın ispatı dahi tartışılmadan “davalının taşınmazda kiracı vasfıyla oturmadığı, uyuşmazlığın kira sözleşmesi kapsamında olmadığı” gerekçesi ile 2024 yılında reddediliyor. Karar hukuken doğru ve boşanan eşin avukatı için acele bir sinyal olmasına rağmen ders alınmış görünmüyor ki boşanan eşin avukatı bu karara ve açık kanun hükümlerine rağmen ayrı bir tespit davası (kiracılığın tespiti davası) açarak müvekkiline vakit kazandırma veya haklarını koruma görünümünde büyük bir zarara yol açıyor. Elbette avukat bunu kasten yapmıyor, bilgi eksikliği sebebiyle bu durum ortaya çıkıyor. 

Kiraya veren, kiracı olmayan eşe bu tip talepleriyle rahatsızlık verip tahliye davasını da kaybedince bu eş bir avukata danışıyor ve ikinci avukat hatası gerçekleşiyor. Kendisine başvurulan avukat olayın özelliklerini hatalı yorumlayarak, kiraya verenin açıp kaybettiği davanın hüküm gerekçesindeki hukuki isabeti tespit edemeyerek sulh hukuk mahkemesinde kiracılığın tespitini sağlamaya yönelik ayrı bir dava açıyor ve bu hatalı görüşü sebebiyle işgalciliğin sonuçları hakkında müvekkilini bilgilendirmeyi tümüyle ihmal ediyor. 

Hem kiraya verenin avukatı hem de boşanan eşin avukatı evlilik birliğinin kira sözleşmesine etkisi konusunda hukuki bağı kurmayı ihmal ettikleri için hem kiraya veren muradına geç ulaşıyor, hem de boşanmış işgalci eş inanması ve ödemesi güç bir vekalet ücreti ödemeye mahkum ediliyor. İşin kötü yanı ise bu kararın hukuken isabetli olması:

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının reddinden sonra taşınmazı kullanmaya devam eden boşanmış eşin avukatı bu eşin kira sözleşmesinin tarafı olduğunun tespiti konulu ayrı bir tespit davası açıyor. Bu dava, kiraya verenin ihtiyaç nedenli tahliye davasının reddi kararındaki gerekçeyle aynı yönde gerekçelerle reddedilip kesinleşiyor. Aradan geçen iki yıllık süre boyunca ne kiraya verenin ne de işgalci eşin avukatı ilgili kanun hükümlerini okumuyor. 

İhtiyaç nedenli tahliye davasını kaybeden kiraya veren, taşınmazı kullanan boşanmış eşin tespit davası da reddedilip kesinleşince artık haksız işgalden kaynaklı haklarını kullanmayı düşünebiliyor ve 2024 yılında taşınmazdaki işgalin sonlandırılması ve ecrimisil tazminatı konulu davayı açıyor. Bu davanın kiraya veren tarafından en başından -ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla uğraşılmadan-  açılması gerekirken hatalı hukuki değerlendirme ile dört yıl sonra açılabiliyor. 

4721 sayılı TMK’nun 683. maddesinde, malikin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, tasarrufta bulunma, yararlanma yetkilerine sahip olduğu, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı her türlü el atmanın önlenmesi davası açabileceği öngörülmüştür. Bu davaya el atmanın önlenmesi davası denir ve taşınmazı kullanan kişinin cebren tahliyesi, haksız oturduğu süre boyunca gelir kaybına (yoksun kalınan kârına) tekabül eden tutarda tazminat ödemesi sonucunu doğurur. Ancak davanın en zor sonucu bu değildir. Karardan yapılan alıntıya göre haksız işgalci olduğuna artık inanan boşanan eş devasa bir vekalet ücreti ile karşı karşıya kalır. Çünkü el atmanın önlenmesi davasında vekalet ücreti tazminat tutarı üzerinden değil, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Mahkeme kararının o kısmı şöyledir:

“... .. Yukarıda açıklanan Kanun hükümleri ve ilkeler doğrultusunda dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmazda davacının kayden malik olduğu, davalı ve dava dışı eski eşi A.... B.....'nin boşanma ilamı öncesinde çekişme konusu taşınmazı aile konutu olarak kullandığı, boşanma ilamının 20/07/2020 tarihinde kesinleşmesine rağmen davalının halen dava konusu taşınmazda ikamet etmeye devam ettiği, davalı yanın boşanma ilamının kesinleşme tarihinden sonra taşınmazda fuzuli şâgil konumuna düştüğü, taşınmazın sicil kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı gibi aile konutu şerhinin varlığı düşünülse dahi boşanma ilamının kesinleşmesi ile birlikte aile konutu şerhinin dahi hukuki niteliğini kaybedeceği, her ne kadar davalı yanca kira bedeli adı altında bir kısım ödemeler boşanma tarihinden sonra yapılmış ise de davalının da kabulünde olduğu üzere davacı yanca davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesinin ilk aşama itibari ile talep edildiği ve davalı yanca bu talep ve davalaşmaya direnildiği, davalı yanca davacı hesabına kira bedeli adı altında yapılan ödemenin taraflar arasında taşınmazı kullanma hakkını davalıya veren bir kira sözleşmesi olarak kabul edilemeyeceği ve davalının bundan dolayı  taşınmazı kallanmaya hak kazanamayacağı, dolayısıyla davalının kullanımının haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı, boşanma ilamının kesinleşmesiyle birlikte taşınmazda fuzuli şâgil konumunda olduğu mahkememizce kabul ve takdir edilmekle, davacının müdahalenin meni talebi yönüyle davasının sübut bulduğu gözetilerek davanın kabulüne, davalı yanca dava konusu taşınmaza vaki elatmanın önlenmesine, taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir. ....

HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-) Müdahalenin Men’i Talebine İlişkin Olarak;

-Davanın KABULÜ ile,

a-Davalının M...... ili M........ İlçesi ....... Mahallesi ...... ada ........ parselde kain ikinci ve çatı kat ...... numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmaza vaki müdahalesinin MENNİNE, davalının dava konusu taşınmazdan tahliye edilerek, dava konusu taşınmazın davacıya TESLİMİNE,

b-) Harçlar Kanunu gereğince ve karar tarihi itibariyle alınması gereken 344.339,10 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 87.984,88 TL harcın  mahsubu ile  bakiye 256.354,22 TL harcın Davalıdan  alınarak hazineye irad kaydına,

- Davacı yanca depo edilen 427,60-TL Başvuru Harcı,87.984,88-TL Peşin/nisbi Harcı olmak üzere toplam 88.412,48-TL harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

c-) Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen ve dava değeri üzerinden hesaplanan 668.491,30-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine," karar verilmiştir.

Görüldüğü gibi davacı ev sahibinin elde edeceği menfaatten kat be kat fazla yargılama gideri ve vekalet ücretinin oluşacağı dava el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) davasıdır. Bu masraflara katlanmak zorunda olan kişi kira sözleşmesinin tarafı olmadığı halde, yalnızca evlilik birliği süresince taşınmazda oturma hakkına sahip olmasına rağmen boşanma sürecinde gerekli hukuki bildirimleri gerçekleştirmediği halde taşınmazda oturmaya devam eden boşanmış eştir. 

Yazının girişinde ifade ettiğimiz gibi boşanma sürecinin çeşitli hukuk dallarında sonuçları vardır. Bu nedenle ilgili avukatın sadece boşanma bahsinin esasına ilişkin değil kişinin ihtiyaç duyduğu diğer ilişkili hukuki dallarda çerçeve bir değerlendirme yapması, müvekkilinin açıkça talebi olmasını beklemeksizin çeşitli konularda onu aydınlatması gerektir. Çünkü bu vakada olduğu gibi kişilerin -hatta bazen avukatların bile- değerlendirme hatasına düştüğü bu gibi konularda hukuk bilgisi bulunmayan kişilerin yanılgıya düşmesi doğaldır.  Buna rağmen şunu da belirtmeliyim ki hangi sosyal ve ekonomik statüden olursa olsun Türkiye'de insanlar bir zararın önlenmesine ilişkin uyarıdan hiç hoşlanmazlar ve çoğu kez "kendi bildiklerini" okurlar. Bunun sebebini hiçbir zaman anlayamadım ancak sırf zararı önlemek istediğim için müvekkilimle aramın bozulduğu, hatta bana güvenmekten vazgeçildiği (işin bana verilmediği) çok oldu. İnsanlarımız hukuki doğruyu aramak yerine ısrarla kendi duygu ve ihtiyacının onaylanmasını ister. Bunun sonucunda bir zarara uğrasa da o aşamada dahi kendisi dışında mesul tutacak birilerini de mutlaka bulur. Bu müvekkil patolojisidir ancak bir avukatın ne olursa olsun buna karşı dayanıklı olması ve kendi yükümlülükleri ile ilgili gerektiği kadar ve yeterince tedbirli olması şarttır. 

Netice olarak söylemek gerektir ki avukatın verdiği danışmanlığın -sadece davası olan işlerde değil, kişiyi bir hukuki girişime yönlendirecek veya geri tutacak salt sözlü danışmada da- kapsayıcı olması ve bilgilendirme yükümlülüğünün yerine getirildiğinin özellikle hak kazandıran-kaybettiren konularda uygun yöntemlerle belgelenmesi gerektir. Burada dava açmak istek ve iradesi davanın tarafında olsa da hangi tür davanın açılacağı konusundaki karar yetkisi avukattadır. Taraflar bazen açılacak davanın türü konusunda da avukata baskı uygulamak isterler. Bunun yoruma dayalı olabilecek seçenekler arasında -elbette yine bilgilendirmeye dayalı olarak- müvekkile bırakılması da korunsa da; tümüyle hak kaybına yol açacak hususlarda avukatın bu dava talimatını kabul etmemesi, kendisinin uygun gördüğü dava türünün müvekkil tarafından kabul edilmemesi halinde de yasanın verdiği yetkiyle işi reddetmesi gerektir. Aksi halde bu vakada olduğu gibi mesleki sorumluluğu gündeme gelebilir. 11/05/2026